旭辉控股2021年增收不增利！冬天还未过去？|年报解码⑨

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撰文|蜜姐&编辑|凯

 这是@闺蜜财经的第1013篇原创

我们曾以为2020年很难，没想到此后两年依然是挑战不断。

房地产行业也是如此，从业绩预告到业绩公告发布，预亏上百亿的甚至不止一两家，还有些上市房企则推迟了发布。

昨天（3月24日），难得有一家千亿房企旭辉控股集团发布了一份还不错的2021年成绩单，但股价当天却跌了近9%,本月已跌了近25%。

到底是过度恐慌还是有隐忧让投资者“先跑为敬”？

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旭辉控股2021年的业绩公告颇有意思，除了披露企业的经营情况、业绩及债务等问题，也给出了对楼市未来的解读和判断，这部分内容留待下文详述。

客观来看，在不少房企预亏的情况下，旭辉控股的这份成绩单颇为突出，不过细看数据，情况似乎又并非那么亮眼。

2021年，旭辉控股实现合约销售2473亿元，同比增长7.1%；收入1078.35亿元，同比大增50.2%。

然而，让人意外的是，同期，旭辉控股的收入增长50.2%，毛利增长33.2%，而股东权益应占净利润不增反降，为76.13亿元，同比下降5.2%；股东权益应占核心净利润更是同比减少了9.2%，比2020年减少约7.421亿元。

这也是近7年来，旭辉控股首次出现股东应占年内利润出现负增长，其他年份均保持了两位数以上的同比增速，上一次负增长还是在2014年。而2020年，这一数据是同比增长约24.78%。

房地产行业2021年挺难的，利润空间压缩明显，旭辉控股也不例外。

2021年，其毛利率为19.3%，同比减少了2.4个百分点；核心净利润率为6.8%，同比减少4.4个百分点。

据东方财富网统计的历年财报数据显示，2021年旭辉控股的净利率是自2013年以来最低的一年；毛利率更是近十年来最低的一年。

图片来源|东方财富（特此感谢！）

为何会如此，财报中并未给出详细解释。

不过，2021年旭辉控股的销售成本为870.37亿元，同比增长54.9%，高于同期收入增速。

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单看销售业绩，旭辉控股在2021年表现不错。

据国家统计局数据显示，2021年商品房销售面积同比增长仅为1.9%，商品房销售金额同比增长4.8%，房地产开发企业房屋新开工面积下降11.4%，房屋施工面积同比增长5.2%。

旭辉控股的2021年报披露相关研究机构数据，2021年房企实现销售面积同比下滑9%，实现销售额同比下降3.2%。

而旭辉控股的合约销售规模表现突出，保持了正增长，但据财报披露，其附属公司、合营企业及联营公司的物业销售金额回款超过其2021年合同销售金额的95%。

旭辉控股业绩对于附属公司、合营、联营公司的依赖可见一斑。

当然，这些方式，也几乎是所有冲千亿、搞全国布局的房企们通用的手段，不过这种方式不仅会快速扩大规模，也会带来负债问题。

今年3月，瑞银表示，旭辉控股面临的主要风险是合作项目多，可能受合作伙伴财务状况恶化的拖累。其中提及的主要原因之一就是旭辉控股合作的民营房企中，“高危”房企持股比例达5%。

对此，旭辉控股曾发公告回应和澄清，不认可瑞银的说法。

此次2021年业绩发布会，旭辉控股也强调截至到去年末表外负债仅为203.92亿。

但从2019年起，旭辉控股的“明股实债”问题已多次被媒体报道，其真实的负债金额备受争议。

另外，值得注意的是，旭辉控股应占合营企业及联营公司业务的利润，2020年为21.28亿元，2021年降到了7.58亿元，

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从旭辉控股境内外债务的的情况，今年的还债压力不大，而未来两三年内的债务金额较高。对于旭辉控股而言，或许真正的“冬天”还并未到来。

财报显示，旭辉控股的境内银行及其他借款，一年内的约为73.02亿元；一年以上，但不超过两年的金额约为216.89亿元；两年以上，但不超过三年的金额约为19.57亿元。

未来两到三年内，其偿债压力明显增加，这种情况在境外债方面如下图，同样存在。

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最后来聊下旭辉控股对于未来楼市的判断，概括来看有如下几点值得关注。

判断一：未来预计国企房地产开发商在整体房地产市场占比约为70%，民企占比约为30%。

判断二：认可万科房地产行业进入了黑铁时代的说法，认为行业将进入低增长、低利润、低容错的时代。

判断三：房地产依旧是国民经济的压舱石，房地产将逐渐从类金融属性转为民生属性。

判断四：未来房企将是“低负债，轻资产，高周转，高品质”模式，并走向数位化、科技化。

上述预测，蜜姐对于第一个判断没有掌握确切的数据，不做评论，另外三个判断应该说已经是行业在发生的变化了。

如果有意向考虑买房或投资房产的蜜友们，需要重视这些变化，行业性质和形势的变化，也需要我们转变思维去看待房产。

最后，分享一个财报中特别有意思的细节。

旭辉控股的物业销售已确认平均售价中，一线城市的均价2020年为65,694元，2021年反而跌至了39,462元；合同销售平均售价一线城市2020年为44,267元,2021年40,780元 。

当然，旭辉控股的主阵地是长三角地区和二线城市。

财报也披露，其2021年合同销售金额保持正增长，也是因为拥有大量和分散于多个地区及城市的可售资源，加上受调控影响较少的二、三线城市表现强劲驱动。

对此，蜜姐想说的是，蜜友们可能平时关注过不少专家、大V的预测，实际上过于笼统和武断的结论对你做决策并没有太多意义，即便是楼市周期，同时期在一二三线城市之中，都是有明显差别的。

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今日词汇：关联交易

关联交易（Cnnected transactin）：指关联方直接转移资源、劳务或义务的行为，而不论是否收取价款。关联交易是企业节省成本、提高效率、促进内部资源整合的常见做法，不过，也有不少关联交易披着公平合理的马甲做违法违规之事。

往期好文

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